券商观点|房地产行业2026年1-2月统计局数据点评：

　　    2026年3月17日，（）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大。

　　报告具体内容如下：

　　国家统计局发布2026年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2月销售面积9293万平，同比增速-13.5%（前值：-15.6%）；开发投资金额9612亿元，同比增速-11.1%（前值：-35.8%）；新开工面积5084万平，同比增速-23.1%（前值：-19.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点

1.商品房销售：

2026年1-2月销售同比降幅较2025年12月有所收窄，新房房价仍有压力。

1）商品房单月销售降幅收窄。2026年1-2月全国商品房销售面积9293万平，同比下降13.5%，降幅较2025年12月收窄了2.1个百分点；销售金额8186亿元，同比下降20.2%，降幅较2025年12月收窄了3.4个百分点。其中，住宅销售面积同比下降15.9%，住宅销售金额同比下降21.8%，同比降幅较2025年12月收窄了2.0、4.6个百分点。全国商品房销售面积同比降幅虽然从2025年11月以来持续收窄，但当前的降幅仍然较大，仍是两位数的负增长，仍需要关注3-4月的楼市成交情况。

2）销售均价同环比均下降。2026年1-2月商品房销售均价8809元/平，较2025年12月下降6.0%，同比下降7.7%；其中住宅销售均价9259元/平，较2025年12月下降5.5%，同比下降7.0%。从绝对值来看，房价回落至2020年3月的水平。

3）从区域来看，东、中部地区销售面积同比降幅收窄，西部地区降幅扩大。2026年1-2月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.8%、-9.1%、-17.8%，东部与中部地区同比降幅较2025年12月收窄7.7、2.6个百分点，西部地区同比降幅较2025年12月扩大8.3个百分点；销售金额同比增速分别为-22.5%、-12.2%、-20.5%；销售均价同比增速分别为-11.1%、-3.4%、-3.3%。

2.商品住宅库存：

现房住宅库存压力加大，现房住宅库存处于2016年6月以来的最高位水平。

1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2026年2月末，我国商品住宅广义库存面积为14.5亿平，较2025年12月末下降2.7%，同比下降17.1%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.4个月，较2025年12月末增长0.8个月，同比增长0.3个月。

2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2026年2月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.38亿平，较2025年12月末增长8.7%，同比增长1.3%；从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年6月以来的最高位水平；现房去化周期为23.0个月（由于1-2月现房销售未公布，我们采用2025年7-12月销售均值计算），较2025年12月末提升1.8个月，同比提升0.4个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.2%，较2025年12月末提升3.2个百分点，同比提升5.5个百分点。

3.房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产投资同比降幅收窄，主要是因为施工建安投资有所修复。2026年1-2月开发投资金额9612亿元，同比下降11.1%，降幅较2025年12月收窄了24.7个百分点。其中住宅开发投资金额7282亿元，同比下降10.7%，降幅较2025年12月收窄了24.9个百分点。投资降幅收窄主要是因为施工面积降幅大幅收窄，2026年1-2月施工面积同比下降11.7%，同比降幅较2025年12月收窄37.1个百分点。从区域来看，东部地区投资降幅收窄最为明显，东部、中部、西部地区2026年1-2月投资额同比增速分别为-11.4%、-11.5%、-8.6%，降幅较2025年12月分别收窄了28.7、21.1、12.8个百分点。

新开工面积同比降幅小幅扩大。2026年1-2月新开工面积5084万平，同比下降23.1%，降幅较2025年12月扩大了3.7个百分点，从绝对值来看，1-2月新开工面积处于2003年以来同期最低水平。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落，但降幅也都会略微收窄。

竣工面积同比降幅扩大，且处于2011年以来同期最低水平。2026年1-2月竣工面积6320万平，同比下降27.9%，降幅较2025年12月扩大了9.6个百分点，从绝对量来看，处于2011年以来同期的最低水平。由于2021年下半年以来新开工明显，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量，持续出现较大幅度的负增长。

4.开发商资金：

房企到位资金降幅收窄，房企外部融资有所改善。2026年1-2月房企到位资金1.30万亿元，同比减少16.5%（前值：-26.7%）。

1）房款4717亿元，同比减少27.6%（前值：-28.5%），受销售低迷的影响，销售回款仍然较弱。定金及预收款同比减少21.5%，降幅较2025年12月收窄2.2个百分点，个人按揭贷款同比下降41.9%，降幅较2025年12月扩大2.7个百分点。1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，同比少增2131亿元，环比少增1915亿元。

2）非房款8330亿元，同比减少8.6%（前值：-24.8%）。其中国内贷款2570亿元，同比下降13.9%，降幅较2025年12月收窄了31.1个百分点；自筹资金4939亿元，同比下降5.9%，降幅较2025年12月收窄了9.8个百分点。

5.2026年核心指标预测：

1）商品房销售：我们预计2026年销售面积8.1亿平，同比下降8%；销售均价9144元/平，同比下降4%；销售金额7.4万亿元，同比下降12%。2026年成交量价整体呈现“前低后高”的态势，我们预计全年销售量价同比降幅较2025年小幅收窄。

2）开发投资：我们预计2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比下降16%，较2025年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，销售尚未出现可持续性实质回暖、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。不过，施工建安投资的拖累预计缓解，但土地投资的拖累预计仍在扩大。

3）新开工：我们预计2026年新开工面积4.8亿平，同比下降18%，较2025年降幅收窄。

4）竣工：我们预计2026年竣工面积4.9亿平，同比下降19%。由于前期新开工明显收缩，同比持续出现负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量。

投资建议

1-2月销售面积降幅虽然收窄，但同比降幅仍然较大，仍是双位数负增长。我们仍需继续密切跟踪剔除市场噪音后的成交量价，短期关注是否有“小阳春”，中期关注二手房价格的拐点。2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是即将到来的一季度末左右的“政策拐点”，或体现在供需端政策积极性提升，一个是四季度左右的“基本面拐点”，主要是指需求好转的明朗度，或体现在二手房价格的降幅收窄。“政策拐点”需要提前布局；“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、（）、（）、建发国际集团。

2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、（）、（）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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